20世紀(jì)50年代以來(lái)，隨著西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)交易量持續(xù)上升，“驗(yàn)房”成為許多西方發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)交易中必不可少的環(huán)節(jié)。

      驗(yàn)房作為第三方市場(chǎng)力量的出現(xiàn)，有著客觀、深刻的市場(chǎng)和社會(huì)背景。一方面，消費(fèi)者缺乏建筑及房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，難以辨別所交易房屋的性能好壞：另一方面，交易雙方的不信任也增加了交易的障礙，特別是二手房市場(chǎng)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在交易中，對(duì)房屋當(dāng)前現(xiàn)狀不清晰，從而導(dǎo)致后續(xù)的糾紛，這就需要房屋查驗(yàn)咨詢(xún)師作為獨(dú)立的第三方，對(duì)房屋當(dāng)前性狀進(jìn)行客觀判斷，并以此作為房屋交易的重要依據(jù)。

       我國(guó)與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家超過(guò)30年的驗(yàn)房業(yè)發(fā)展史相比顯得很稚嫩，但國(guó)內(nèi)驗(yàn)房市場(chǎng)的發(fā)展和進(jìn)步還是有目共睹的。

       近十多年來(lái)，國(guó)內(nèi)興起了“第三方驗(yàn)房”“民間驗(yàn)房師”等專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)，它們實(shí)際上是順應(yīng)市場(chǎng)需要，為購(gòu)房者服務(wù)，雖長(zhǎng)期受到當(dāng)時(shí)體制的排斥，也不受開(kāi)發(fā)商和相關(guān)機(jī)構(gòu)“待見(jiàn)”，無(wú)法獲得其應(yīng)有的市場(chǎng)地位，數(shù)以千計(jì)的“民間驗(yàn)房師”無(wú)法獲得相關(guān)部門(mén)認(rèn)可，然而他們卻在購(gòu)房者交付環(huán)節(jié)中，維護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)利、保障與提升了住宅工程質(zhì)量，作出了巨大貢獻(xiàn)。

（一）第一階段：孕育和萌芽期（2005年之前）

        從1998年住房制度改革之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸繁榮，新房銷(xiāo)售和二手房交易越來(lái)越多，在這一背景下，圍繞房屋質(zhì)量及裝修問(wèn)題的糾紛也不斷發(fā)生。因此一些民間的“驗(yàn)房”人士或公司開(kāi)始浮出水面，他們大都具有工程建設(shè)及監(jiān)理背景，懂專(zhuān)業(yè)、懂設(shè)備、具有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。從1998年到2003年，驗(yàn)房師在我國(guó)只是零星存在，2003年以前還沒(méi)有“驗(yàn)房師”的職稱(chēng)，市場(chǎng)運(yùn)作模式主要是熟人介紹。

       2004年，我國(guó)迎來(lái)了住房制度改革之后的第一次房地產(chǎn)市場(chǎng)熱，住房建設(shè)和房屋交易如火如荼，隨之而來(lái)的各種房屋問(wèn)題也逐漸增多，其中很多都是因?yàn)榻灰纂p方信息不對(duì)稱(chēng)而造成的，市場(chǎng)上迫切需要獨(dú)立的第三方來(lái)客觀地評(píng)定房屋性狀。到2005年，少數(shù)的驗(yàn)房人才自發(fā)從傳統(tǒng)建筑服務(wù)行業(yè)中分離出來(lái)，開(kāi)始從事專(zhuān)門(mén)的驗(yàn)房服務(wù)。驗(yàn)房市場(chǎng)初露，但未成規(guī)模，隨著媒體對(duì)驗(yàn)房行業(yè)的報(bào)道，開(kāi)始有了房屋查驗(yàn)咨詢(xún)師的明確職稱(chēng)，但仍然屬于半市場(chǎng)化狀態(tài)。

（二）第二階段：初步探索期（2006-2010年）

       驗(yàn)房師來(lái)自于發(fā)達(dá)國(guó)家，于2006年傳入我國(guó)。起初的時(shí)候，在美國(guó)、加拿大等歐美國(guó)家，業(yè)主買(mǎi)房都會(huì)請(qǐng)一位驗(yàn)房師作為自己的參謀，驗(yàn)房師的定位是為購(gòu)房者服務(wù)的技術(shù)專(zhuān)家。可以從技術(shù)角度分析房產(chǎn)是否值得購(gòu)買(mǎi)，是否存在影響使用的問(wèn)題、應(yīng)該如何整改、整改的大致費(fèi)用等。傳到我國(guó)時(shí)已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化，購(gòu)房者大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)的是“期房”，有些開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不好，在業(yè)主收樓后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不提供售后維保服務(wù)，甚至推卸責(zé)任，而業(yè)主為了解房屋的質(zhì)量問(wèn)題，聘請(qǐng)了驗(yàn)房師為其服務(wù)，此時(shí)驗(yàn)房師已經(jīng)成為房屋鑒定、房屋檢測(cè)人員。這與國(guó)外的驗(yàn)房師已經(jīng)有了區(qū)別。

       從2006年開(kāi)始，我國(guó)驗(yàn)房師隊(duì)伍不斷擴(kuò)大，許多中介公司、工程質(zhì)量維修公司、物業(yè)公司等也紛紛加入驗(yàn)房大軍，將驗(yàn)房納入自己的業(yè)務(wù)范圍，“房屋查驗(yàn)咨詢(xún)師”處于成長(zhǎng)與發(fā)展初期，供求雙方開(kāi)始自覺(jué)化，供求關(guān)系逐漸明確，開(kāi)始出現(xiàn)驗(yàn)房企業(yè)。從主要靠口碑，事件營(yíng)銷(xiāo)等，轉(zhuǎn)向了廣告宣傳、媒體宣傳等方式進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，2008-2009年，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的幾起“樓脆脆”、“樓倒倒”、“樓歪歪”事件曝光后，驗(yàn)房走入了更多人的視線(xiàn)。

（三）第三階段：提升轉(zhuǎn)型期（2011年后）

       2011年至今，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)三角、珠三角內(nèi)的驗(yàn)房公司，在市場(chǎng)上形成良好的口碑了，開(kāi)始通過(guò)直營(yíng)、連鎖和加盟等形式實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。有一些驗(yàn)房公司通過(guò)對(duì)毛坯房驗(yàn)房，精裝房驗(yàn)房與復(fù)驗(yàn)，裝修監(jiān)理，室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)等業(yè)務(wù)，極大地拓展了小客戶(hù)業(yè)務(wù)，也有驗(yàn)房公司因?yàn)樾】蛻?hù)市場(chǎng)而受到開(kāi)發(fā)商認(rèn)可，業(yè)務(wù)從小客戶(hù)轉(zhuǎn)向大客戶(hù)，開(kāi)發(fā)了一房一驗(yàn)、協(xié)助交房（第三方交付陪驗(yàn)）和第三方質(zhì)量評(píng)估等大客戶(hù)業(yè)務(wù)（第三方實(shí)測(cè)實(shí)量除外）。

       中國(guó)驗(yàn)房行業(yè)的第一家專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站“中國(guó)驗(yàn)房網(wǎng)”在中國(guó)驗(yàn)房行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中起到至關(guān)重要的作用，從2006年起，中國(guó)驗(yàn)房網(wǎng)用17年的時(shí)間打造了一支行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大、專(zhuān)家教授最多、專(zhuān)業(yè)門(mén)類(lèi)最齊全的講師團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)學(xué)員最多，驗(yàn)房師職業(yè)培訓(xùn)課程體系及其相應(yīng)的職業(yè)測(cè)評(píng)體系最完善，17年在驗(yàn)房行業(yè)的努力，從中國(guó)驗(yàn)房網(wǎng)走出去的不僅是有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平的驗(yàn)房師，還有一批秉承初心、深耕行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者和一批驗(yàn)房行業(yè)的頭部企業(yè)。中國(guó)驗(yàn)房網(wǎng)見(jiàn)證了驗(yàn)房行業(yè)的誕生，并且讓驗(yàn)房行業(yè)逐步發(fā)展壯大直至今。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)驗(yàn)房網(wǎng)已累計(jì)為行業(yè)培訓(xùn)了上萬(wàn)名專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房師。目前市場(chǎng)上絕大部分叫得出名號(hào)的頭部驗(yàn)房公司的企業(yè)負(fù)責(zé)人，絕大部分都是中國(guó)驗(yàn)房網(wǎng)第一期、第二期培訓(xùn)出去的學(xué)員，毫不夸張的說(shuō)，中國(guó)驗(yàn)房網(wǎng)作為驗(yàn)房行業(yè)名副其實(shí)的黃埔軍校，在驗(yàn)房行業(yè)發(fā)展初期的標(biāo)準(zhǔn)制訂、專(zhuān)利申請(qǐng)、驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)操作流程等推廣方面起到了奠基性的作用。在本次“驗(yàn)房師”國(guó)家新職業(yè)的申報(bào)過(guò)程中，中國(guó)驗(yàn)房網(wǎng)的主體公司作為“驗(yàn)房師”新職業(yè)的主要申報(bào)單位之一，再次起到了非常重要的作用。

       由于專(zhuān)業(yè)房屋查驗(yàn)技能在房地產(chǎn)、建筑各個(gè)行業(yè)中的廣泛應(yīng)用，及對(duì)政府、企業(yè)等各方的巨大價(jià)值和意義，“驗(yàn)房師”新興職業(yè)不僅成為求職者的一大熱門(mén)，也受到各級(jí)政府的重視和支持。近幾年來(lái)，中央及省市各級(jí)政府陸續(xù)頒布實(shí)施相關(guān)的政策文件，推進(jìn)“一戶(hù)一驗(yàn)”、“分戶(hù)驗(yàn)收”，有力支持驗(yàn)房行業(yè)及驗(yàn)房師職業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)行可查的政策文件就有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收工作的通知》、《住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收管理辦法》、北京市、廣東省、陜西省、海南省、上海市、山東省、四川省、重慶市、杭州、青島等十余省市都陸續(xù)頒發(fā)了住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收管理辦法。

       2021年7月份北京中房商學(xué)管理研究院聯(lián)合廣州新家美物聯(lián)網(wǎng)公司組織房地產(chǎn)工程專(zhuān)家、裝飾裝修專(zhuān)家、監(jiān)理專(zhuān)家向中國(guó)就業(yè)培訓(xùn)技術(shù)指導(dǎo)中心提交了《大典》修訂意見(jiàn)和“驗(yàn)房師”新職業(yè)建議書(shū)，成功將“驗(yàn)房師”申報(bào)成為國(guó)家的新職業(yè)。

質(zhì)量問(wèn)題頻出催生新職業(yè)，第三方驗(yàn)房監(jiān)督作用明顯

       近年來(lái)，滲水漏水、墻面空鼓等房屋質(zhì)量問(wèn)題愈演愈烈，已經(jīng)成為困擾廣大購(gòu)房者的一大“心病”。而這一行業(yè)亂象，也受到了住建部等部門(mén)的密切關(guān)注。2021年7月，住建部等八部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的監(jiān)管力度。其中明確指出，要重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的房屋滲漏、開(kāi)裂、空鼓等突出質(zhì)量問(wèn)題。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)住宅精裝修交付比例有進(jìn)一步提高的趨勢(shì)，大城市在建住宅至少有80%的項(xiàng)目是需要精裝修交付的。而成本和其他方面的一些原因，導(dǎo)致精裝修房開(kāi)始出現(xiàn)各種問(wèn)題。

       南海區(qū)政協(xié)委員、邦南律師事務(wù)所律師戴國(guó)梁建議表示，“精裝修房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的話(huà)，一定要及時(shí)拍照取證，找第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定?！币晕挥诜鹕降囊粋€(gè)問(wèn)題樓盤(pán)進(jìn)行舉例，2021年，佛山市市民鐘女士在新屋收樓時(shí)，新房被驗(yàn)房師查驗(yàn)出陽(yáng)臺(tái)石柱裂開(kāi)、大理石面破裂、門(mén)框松動(dòng)開(kāi)裂、電線(xiàn)裸露等三四十項(xiàng)需要整改的地方。

      在驗(yàn)房師所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題中，有的問(wèn)題較為常見(jiàn)，業(yè)主也能夠一目了然，如，各類(lèi)建材出現(xiàn)開(kāi)裂、變形等；但也有部分問(wèn)題，業(yè)主未必關(guān)注或者知道行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，比如國(guó)家規(guī)定陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄間距不應(yīng)少于110mm。

      中國(guó)驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)焦南博表示，業(yè)主因?yàn)榉菍?zhuān)業(yè)性，也無(wú)專(zhuān)業(yè)工具，很難了解到房屋質(zhì)量的真實(shí)情況；如此，僅開(kāi)發(fā)商、施工方、監(jiān)理方三方難以保證房屋質(zhì)量達(dá)標(biāo)或及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。也正是如此，驗(yàn)房師才有了生存和發(fā)展的空間。

       在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，驗(yàn)房師行業(yè)正是房屋質(zhì)量問(wèn)題所催生出來(lái)的一大新興行業(yè)。物業(yè)專(zhuān)家、北京天房物業(yè)管理有限責(zé)任公司董事總經(jīng)理趙利明表示，驗(yàn)房師行業(yè)是群眾維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范的必然產(chǎn)物，其發(fā)展取決于老百姓的需求和評(píng)價(jià)。在他看來(lái)，驗(yàn)房師能作為第三方進(jìn)行房屋質(zhì)量檢測(cè)，同時(shí)對(duì)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)，對(duì)保證房屋質(zhì)量有重要作用。

“一戶(hù)一驗(yàn)”成為新趨勢(shì)，驗(yàn)房行業(yè)有望成為地產(chǎn)新藍(lán)海

      據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)住宅質(zhì)量驗(yàn)收大多采用竣工驗(yàn)收備案制和一定比例的現(xiàn)場(chǎng)抽驗(yàn)制，備案制只是形式審查，開(kāi)發(fā)商備足材料即可。抽驗(yàn)制也有別于分戶(hù)驗(yàn)收或一戶(hù)一驗(yàn)，導(dǎo)致絕大多數(shù)住宅被排除在監(jiān)管之外。

       而開(kāi)發(fā)商、施工方、監(jiān)理方等五方責(zé)任主體在住宅質(zhì)量驗(yàn)收中扮演的是“生產(chǎn)與賣(mài)家”角色，且施工方、監(jiān)理方等都受雇于開(kāi)發(fā)商，實(shí)際是“五位一體”，即，自己的商品自己驗(yàn)，這也導(dǎo)致了自覺(jué)性較差的企業(yè)旗下樓盤(pán)質(zhì)量問(wèn)題層出不窮。

       不過(guò)，值得一提的是，“一戶(hù)一驗(yàn)”正在成為地產(chǎn)行業(yè)的新趨勢(shì)。2021年6月底，溫州市住建局印發(fā)《關(guān)于落實(shí)我市全裝修住宅工程分戶(hù)質(zhì)量檢驗(yàn)的通知（試行）》，該《通知》明確自2021年8月1日起，實(shí)施全裝修住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收，也就是按100%的覆蓋率進(jìn)行驗(yàn)收。

       根據(jù)《通知》，要求在全裝修住宅工程竣工驗(yàn)收前，對(duì)每一戶(hù)的戶(hù)內(nèi)使用功能和完成面主要觀感質(zhì)量進(jìn)行檢查、測(cè)量、檢測(cè)等，并將檢查、測(cè)量、檢測(cè)結(jié)果與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定進(jìn)行比較，以確定房屋質(zhì)量。而分戶(hù)檢驗(yàn)內(nèi)容則包括空間尺寸、室內(nèi)地面、室內(nèi)墻面、室內(nèi)頂棚、門(mén)窗工程、防水工程、衛(wèi)浴工程、通風(fēng)與空調(diào)工程、電氣工程、室內(nèi)環(huán)境污染控制等14項(xiàng)。

       此外，2021年1月，青島印發(fā)《青島市住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收作業(yè)指導(dǎo)書(shū)（試行）》的通知，要求嚴(yán)格落實(shí)施工單位分戶(hù)驗(yàn)收主體責(zé)任，編制切實(shí)可行的分戶(hù)驗(yàn)收方案；同年12月，海南省住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全裝修住宅工程質(zhì)量監(jiān)管的通知》，明確從2022年1月1日起在?？?、瓊海等市縣試點(diǎn)參建各方使用海南省“全裝修分戶(hù)驗(yàn)收監(jiān)管系統(tǒng)”開(kāi)展樣板房驗(yàn)收和分戶(hù)驗(yàn)收工作，屬地建設(shè)行政主管部門(mén)或其委托的監(jiān)督機(jī)構(gòu)使用系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)督抽查。不難看出，越來(lái)越多的城市開(kāi)始加入到“一戶(hù)一驗(yàn)”的大軍中來(lái)。

       “一戶(hù)一驗(yàn)”的逐漸普及，意味著，對(duì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)和相關(guān)從業(yè)者的巨大需求。目前，新家美、康盛筑遠(yuǎn)、翹楚、驗(yàn)房保、豐浩達(dá)、啄木鳥(niǎo)、魯班驗(yàn)、天璣、千家等企業(yè)已經(jīng)布局驗(yàn)房行業(yè)。另?yè)?jù)各驗(yàn)房平臺(tái)及互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)，當(dāng)前全國(guó)從事驗(yàn)房師的職業(yè)人數(shù)約53萬(wàn)人，且預(yù)計(jì)未來(lái)一年的新增市場(chǎng)需求約15～20萬(wàn)人。合理推測(cè)，驗(yàn)房行業(yè)，有望成為房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈的新藍(lán)海。

        作為新興朝陽(yáng)行業(yè)，驗(yàn)房師發(fā)展前景光明，社會(huì)價(jià)值明顯，是能有效擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)，有效解決老百姓置業(yè)煩惱和裝修煩惱的新型職業(yè)。調(diào)查顯示，驗(yàn)房及關(guān)聯(lián)市場(chǎng)潛在規(guī)模產(chǎn)值可達(dá)上千億元，大片藍(lán)海市場(chǎng)亟待開(kāi)拓。與之對(duì)應(yīng)的，是全國(guó)專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房人才的日益緊缺，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)全國(guó)驗(yàn)房人才需求總量將達(dá)百萬(wàn)以上，近五年內(nèi)的人才缺口達(dá)六十余萬(wàn)。

       未來(lái)，驗(yàn)房行業(yè)將迎來(lái)高速發(fā)展，隨著驗(yàn)房從業(yè)人員規(guī)模擴(kuò)大和專(zhuān)業(yè)化的提升，驗(yàn)房行業(yè)將會(huì)更進(jìn)一步促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)邁向更高質(zhì)量發(fā)展，與此同時(shí)，驗(yàn)房師將從更深、更廣層面助力實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活的向往。